Že se prodej novostaveb od zbývajících segmentů našeho realitního trhu poněkud liší, lze doložit hned celou řadou statistických údajů. Krom faktu, že tu jde zpravidla o nemovitosti, které jsou v porovnání s těmi staršími obchodovány za částky výrazně vyšší a to v průměru o nějakých 65 %, je tu ještě přinejmenším jedno zajímavé číslo. Jaké? Jde o údaj hovořící o množství novostaveb, které jsou zakoupeny čistě „na investici“. Je jich cca 20 % a zdaleka nejmarkantnější je pak tento jev v naší metropoli, kde se jedná dokonce o 35 a u některých vybraných projektů až o 40 % všech nově postavených bytů.
Nebývalý zájem investorů má pochopitelně citelný vliv na další růst cen, nicméně není jediným důvodem toho, proč je u nás bydlení tak drahé. Které další faktory ovlivňující cenovou hladinu nemovitostí je tedy nutné brát v potaz? A jaká čísla z realitního trhu stojí ještě za zmínku?
Prodeji novostaveb vévodí malometrážní byty
Největší procento prodaných novostaveb představují byty menší o dispozici 1+kk až 2+1 (30 – 55 m2). Zároveň jde o nemovitosti, které si pořizují právě investoři zdaleka nejčastěji. Jejich pronajmutí nedá totiž žádnou velkou práci a to zejména dík relativně přijatelným činžím, které jsou za ně obvykle požadovány. Nejvýrazněji se to projevuje opět v Praze, kde tyto byty mizí z trhu doslova závratnou rychlostí, což navíc vzhledem k tomu, jak extrémně drahé jsou nemovitosti s větší podlahovou plochou, asi nikoho nepřekvapí. Za zmínku tu jistě stojí i skutečnost, že zatímco v minulosti mezi investory převládali hlavně cizinci, dnes výrazně přibývá Čechů.
A ještě jedna zajímavost. Podle všech prognóz bude totiž v našem hlavním městě i nadále stoupat nájemné a má se postupně blížit činžím běžným v západoevropských metropolích. I s ohledem na to, dávají jistě investice do zdejších nemovitostí smysl.
6 000 bytů ročně jako minimum
Nabídka v naší metropoli je rozhodně nedostatečná. Podle skromnějších odhadů by pro uspokojení poptávky bylo ročně třeba vybudovat zhruba 6 – 8 000 nových bytů. Podle těch „odvážnějších“ pak více než 10 tisíc. Za první čtvrtletí se jich přitom i díky extrémně dlouhému stavebnímu řízení na zdejším trhu objevilo jen 1 340. Z nich pak lidé zakoupili nějakých 1 200. Slabší nabídka je ostatně patrná z čísel v naší tabulce.
Prodej nových bytů v Praze (1.Q/2019)
| SPOLEČNOST | Prodaných bytů | SPOLEČNOST | Prodaných bytů |
| Central Group | 179 | Afi-Europe | 62 |
| YIT Stavo | 76 | Karlín Gr. + Horizon H. | 59 |
| Acord Invest | 66 | Finep | 58 |
| Vivus | 65 | Metrostav | 38 |
| PSN | 62 | Crestyl | 36 |
Změny byrokratických procesů budou během na dlouhou trať
Vzhledem k výše uvedeným číslům a i s ohledem na již zmíněnou délku povolovacích procesů, která je v ČR mimochodem jednou z největších na světě, se alespoň prozatím výrazné zlepšení situace očekávat nedá. Není tedy divu, že je bydlení v ČR a obzvláště pak v Praze tolik drahé. Nějaké změny se však přece jen snad rýsují a to v podobě novely příslušného zákona. Domnívat se však, že bude mít prosazení nových pravidel a stejně tak i jejich zavedení do praxe nějaký hladký průběh, je při zkušenostech s naším byrokratickým aparátem přinejmenším naivní. Bude to složité a bude to jistě trvat nejméně několik dalších let, než se případný pozitivní efekt na realitním trhu projeví.
5 zásadních jevů tlačících ceny vzhůru
Že je hlad investorů po nemovitostech a to zejména po těch nových jedním z hnacích motorů zdražování realit, to jsme si už řekli. Snad ještě větší vliv má i výše zmíněná byrokracie související s povolováním bytových projektů. Jsou tu ovšem i další faktory, které mají či budou mít na vysokých cenách „svůj díl viny“. Pojďme si tedy nyní vše ve stručnosti shrnout.
1) Vysoká poptávka ze strany investorů
- Nákupy tzv. „na investici“ a to ať už realizované cizinci nebo místními jsou důležitým faktorem ovlivňujícím ceny.
2) Zdlouhavé povolovací procesy
- Neskutečně dlouhé povolovací procesy, které nás řadí po bok afrických zemí jako je Niger, Zimbabwe nebo třeba Čad jsou zřejmě jednou z nejzásadnějších příčin nedostupného bydlení.
3) Objektivní potíže stavebních firem
- Drahé pozemky, čím dál nákladnější materiály a nedostatek pracovníků. To vše se na vysokých cenách musí nutně také podepsat.
4) Hospodářství je stále v dobré kondici
- Ekonomice ČR se už řadu let daří velice dobře. Nebývalá prosperita je však krom stoupajících platů provázena i zdražováním. Nemovitostí se to bohužel týká v extrémní míře.
5) Zvýšené energetické nároky
- Novostavby budou muset být už od příštího roku budovány pouze v těch nejúspornějších energetických kategoriích, což jistě přinese další zdražení.
Bydlení by zlevnit mohlo, ale všude to asi nebude
Levnějšího bydlení a to jak v novostavbách, tak i v domech či bytech starších se jistě v horizontu několika let dočkat můžeme. Je si však třeba na rovinu říci, že se to nemusí a zřejmě ani nebude týkat zdaleka všech lokalit naší republiky. Obzvláště pak Praha zcela jistě zůstane městem velmi vyhledávaným a z hlediska cen bydlení tedy i extrémně drahým. Jde však alespoň o to, aby došlo k takovým změnám, které neustálé zdražování konečně ukončí či alespoň zásadním způsobem zpomalí, protože 88 %, o které stoupla průměrná cena nových pražských bytů jen od roku 2015, je zkrátka z pohledu drtivé většiny tuzemské populace vskutku hrozivých.
Co má dle vašeho názoru na vysoké ceny bytů nejzásadnější vliv? Je to špatný stavební zákon, nedostatek pracovních sil ve stavebnictví nebo jsou to snad nadstandardní marže zdejších developerů?
